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페블스톤자산운용이 2년 전 선매입했던 여주가남물류센터의 매입을 완료했다. 글로벌 부동산 자산운용사 AEW캐피탈이 참여해 자기자본 비율을 40%까지 높이면서 인수를 마무리짓는데 성공했다. 최근 금리인상으로 캡레이트(Cap Rate)가 올라가면서 물류센터 선매입 딜이 잇따라 깨지고 있는 가운데 눈길을 끈다.

4일 금융투자업계에 따르면 페블스톤자산운용은 지난달 20일 ‘페블스톤제20호일반사모부동산’을 1755억원 규모로 설정했다. 이로써 재작년 선매입한 ‘여주가남물류센터’ 인수를 마무리했다. 당시 준공 조건부로 소유권을 이전받기로 한 선매입 계약을 맺었고 최근 준공이 마무리되면서 잔금을 납입했다.

여주가남 물류센터는 전체면적 15만4000㎡ 규모의 4개 동으로 구성됐다. 지하2층에서 지상4층까지 총 6층 규모로 물류시설 3개동, 지원시설 1개동으로 지어졌다. 고속도로 여주 분기점(JC)인근에 자리잡고 있어 수도권 주요 도시로의 접근성이 우수하다는 평가다.

에쿼티 투자자로는 AEW캐피탈이 참여했다. AEW캐피탈은 1981년 미국 보스턴에서 설립된 글로벌 부동산 운용사로 미국, 영국, 프랑스, 홍콩 등 주요 지역에 사무실을 두고 있다. 2021년 여주가남 물류센터와 인천 원창동 물류센터를 동시에 선매입했다. 당시 총 투자액은 5억3820만 달러(6330억원)으로 알려졌다.

2021년을 전후해 인기를 끌었던 물류센터 선매입 딜이 최근 속속 깨지고 있는 가운데 나온 성과로 눈길을 끈다. 당시는 코로나 특수로 비대면 투자가 늘면서 물류센터 투자가 활발했다. 수요에 비해 물건이 부족해 경쟁이 치열해지며 먼저 사는 선매입 딜도 종종 등장했다.

하지만 최근 코로나 특수가 사라지고 경기가 악화되면서 상황이 뒤집혔다. 캡레이트가 상승하면서 조달이 어려워졌기 때문이다. 캡레이트는 순운영수익을 부동산가치로 나눠 산출하는 투자대비 수익률을 나타내는 지표다. 캡레이트가 높게 설정됐다는 건 공실 등 위험은 크고 부동산의 가치는 낮다는 것을 의미한다. 업계에서는 올해 물류센터 캡레이트가 기존 3~4%대에서 5~6%대까지 상승할 것으로 예상하고 있다.

캡레이트가 올라가면서 대출을 통한 자금조달이 어려워졌다. 캡레이트가 오르면 그만큼 임대료를 올리거나 물류센터 매입 가격을 낮춰야 하는데 사실상 불가능하다. 때문에 사업성 악화 우려에 대주단이 모이지 않고, 담보대출 가능액 자체도 줄어든다. 또한 2~3년 전 선매입 당시 예상했던 대출 금리보다 현재 금리가 훨씬 높아지면서 선매입 계약이 깨지는 경우가 많아지고 있다.

페블스톤자산운용은 AEW캐피탈을 통해 자기자본 비율을 40%까지 높이면서 인수를 완료하는데 성공했다. 캡레이트가 오른 최근에는 운용사가 주체가 돼 자금을 모아 투자를 진행하는 방식보다는 AEW캐피탈과 같은 대형 기관투자자에게 자금을 받아 체결되는 딜이 주를 이루고 있다.

페블스톤자산운용은 2015년 설립된 부동산 전문 자산운용사다. 2019년 이후 코어부동산보다는 밸류애드, 오퍼튜니스틱 전략으로 수익성을 극대화하면서 사세를 확장했다. 특히 물류센터 딜에서 두각을 드러내고 있다. 지난해 ‘로시스포인트 동탄’, ‘화성양감물류센터’ 등 약 3개 내외의 펀드를 신규 설정했다.

더벨 황원지 기자