AMPLUS

　

 시행사, 금융기관, 시공사가 각자의 역할을 명확히 분담하는 것이 국내 부동산개발금융시장을 선진화하는 방안으로 제시됐다. 이를 위해 시행사와 재무투자자(FI)의 역량을 강화하되 시공사는 신용보강의 주체에서 벗어나 본연의 기능인 시공에 주력해야 할 것으로 지적됐다.

　이현석 건국대 부동산학과 교수는 13일 서울 논현동 건설회관에서 열린 　‘2014 건설산업 발전을 위한 건설금융 세미나’ 주제 발표에 나서 이같이 제언했다. <건설경제>와 건설산업연구원이 주관하고 대한건설협회가 주최한 이날 세미나에는 건설사 및 금융기관, 연구소 관계자 250여명이 참석해 성황을 이뤘다.

　이 교수는 ‘국내 주택·부동산PF시장의 현주소와 선진화방안’라는 제1 주제발표를 통해 개발시장의 주체별 역할 분담을 강조했다. 그는 우선 공공과 민간의 역할 구분을 주문했다. 이 교수는 “공공은 ‘표준PF대출’이나 ‘주택도시기금’을 활용해 민간의 창의적 개발사업을 유도하거나 제도적으로 지원하고, 민간은 수익성과 공공성을 조화시켜 개발사업 주체 역할을 해야 한다”고 말했다. 미국의 배터리파크(Battery Park)나 허드슨야즈(Hudson Yards), 하이라인뉴욕(HighLine NewYork), 일본의 도시재생기구를 공공과 민간이 파트너십을 공유한 대표적 성공 개발 사례로 꼽았다.

　“시공사에는 시행과 시공을 분리해 본연의 시공기능을 강화하고 적절한 위험관리에 나서라”고 조언했다. 이 교수는 “시행과 시공이 분리되는 사업은 각각의 노하우를 갖춘 사업 참여자간의 시너지효과를 기대할 수 있다”면서 “미국 사례처럼 시공사는 단순도급에 주력해야할 것”이라고 강조했다. 시행사가 사업 주체로 나서고 시공사는 경쟁 입찰로 공사를 수주해 도급 역할에 충실해야 한다는 얘기다. 　

　그는 이어 “일본의 일부 ‘제네콘(종합건설사)’처럼 건설사가 시행 및 시공을 결합할 수 있으나 이는 제한적인 형태”라며 “시행 노하우를 갖춘 시공사가 이 방식을 택하면 빠른 사업추진력을 가질 수 있어도 위험도가 상승한다”고 지적했다.

시공사가 본연 기능에 나선다면 시행사는 대형화를 거쳐 개발사업의 주도적 역할을 해야 한다고 이 교수는 설명했다.

　그는 “시행사간 인수합병(M&A)을 통해 노하우를 공유하고 외적 성장의 기반을 마련할 수 있다”면서 “자본력을 갖춘 FI와 합작법인(JV)을 세우는 것도 외적 성장의 한 방안”이라고 설명했다. 예를 들어 다른 영역의 시행사간 합병하면 노하우를 공유할 수 있는 덕에 단순 공동주택 개발에서 복합 문화시설로 사업 영역을 확대할 수 있다는 것이다.　또　군인공제회와 애경그룹, 모간스탠리가 1000억원을 출자해 설립한 ‘AM플러스(AMM자산개발)’를 대형 JV 성공사례로 꼽았다.

　이 교수는 “은행 증권사 공제회와 같은 FI를 프로젝트 주주로 참여시켜 위험을 분담하고 사업을 안정적으로 끌고가야 한다”고 설명했다. 과거 리먼(안산복합개발) 모간스탠리(송도신도시) 메릴린치(한류우드) 등 대규모 복합개발에 해외 투자은행(IB)이 참여했지만 금융위기 이후 해외 IB철수로 자기자본 투자자가 미흡한 실정이다.

　 그는 따라서 금융권의 참여 확대 방안으로 자기자본 투자 외에 후순위채권, 전환사채, 전환 우선주와 같은 ‘메자닌 파이낸싱’ 등 새로운 투자모델을 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.

◇금융기관들도 위험 분담해야 개발금융 활성화…사업성평가 능력 향상 필요 　　

　‘PF사례로 본 개발금융 활성화 방안’이라는 제2 주제발표에 나선 이병식 하나은행 프로젝트금융부장은 금융기관들도 리스크를 분담해야 개발금융이 활성화된다고 역설했다. 시장에서의 역할 확대에 맞게 금융기관들도 사업성평가 능력과 리스크 관리 능력 향상에 힘을 쏟아야 한다는 게 이 부장의 주문이다.

　그는 　“현금흐름(분양 대금)이 투명하게 통제되고 있으므로 시공사와 금융기관들이 서로 믿고 분양리스크와 입주리스크를 분담해야 한다”고 강조했다. 그는 이어 “금융기관들은 PF채권을 보전받기 위해 사업성 평가 능력을 기를 필요가 있다”면서 “그간 건설사가 쌓아놓은 사업성 평가와 사업관리 노하우를 활용해야 한다”고 조언했다.

　 그는 또한 “대형 건설사와 중소 건설사간 준공 위험이 다르므로 은행들이 금융을 제공할 때 차별적으로 접근할　수 밖에 없다”면서 “중소 건설사는 대한주택보증이나 주택금융공사의 PF보증제도 활용을 확대해야 한다”고 강조했다.

◇통일금융 및 해외PF 등 뉴 PF시장 개척해야

전태홍 산업은행 프로젝트금융1부장은 ‘국내외 민간투자사업 PF조달 트렌드’라는 제3 주제발표에서 “최근 민자금융시장의 불확실성이 커지고 있는 탓에 통일금융 등 새로운 형태의 PF시장 개척이 불가피해졌다고 진단했다.

　 그는 “ △해외금융 여건에 따라 시중금리의 급등 위험이 있고 △SOC사업이 사업성에 따라 양극화되고 있으며 △금융사간 경쟁이 심화되고 있는 점이 민자금융시장의 변동성을 키우고 있다”고 지적했다.

　전 부장은 저금리와 시중의 풍부한 유동성에도 마땅한 민자사업이 없어 사업수익률이 5%대로 상당부분 하락했다며 지금의　시장 분위기를 전했다. 그럼에도 금융기관들이 불투명한 사업은 외면한 채 사업성이 우수한 프로젝트에만 선별해 참여하고 있다고 설명했다. 이에 따라 금융기관 간 경쟁심화로 투자 위험이 증가하고 있으므로 통일금융이나 해외 PF시장과 같은 새로운 먹거리로서의 PF시장을 개척해야 할 것이라고 강조했다.
 

원정호기자 won@